新常態(tài)下如何防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入中高速區(qū)間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展和提質(zhì)增效。在此背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，又要為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型升級提供穩(wěn)定的動力。

■房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”潛伏著泡沫風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“非常態(tài)”，潛伏著一定程度的泡沫風(fēng)險。這是我們從過去10多年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的各種問題和矛盾而得出的一個基本判斷。

房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”的一個重要表現(xiàn)就是，全國大多數(shù)地區(qū)的房價過高、漲幅過快，存在一定程度的房價泡沫。

我國自1998年實行住房制度改革以來，在多種因素的綜合作用下，已積累了較大程度的房地產(chǎn)“泡沫”，表現(xiàn)在當(dāng)前房價及上漲預(yù)期大大高于普通居民現(xiàn)有的支付能力和對未來收入增長的預(yù)期。

當(dāng)前，全國大多數(shù)城市的樓市價格過高，尤其一二線城市房價高企，普通居民尤其領(lǐng)取工薪的“剛需們”，普遍買不起房，有很多人單靠自己工資積累連首付款都交不起。以致于“剛需們”為了買一套房，不得不幾個家庭成員拿出所有的或大部分的積蓄。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”，還表現(xiàn)在如下幾方面，包括全國及各個地區(qū)都將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降馬上引起經(jīng)濟(jì)減速；許多地區(qū)的土地財政成為當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹匾蕾?，其占比?0%至60%，房地產(chǎn)價格下行趨勢使這些地區(qū)的財政面臨入不敷出的困境等。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”，不僅使國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的安全和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展面臨一定程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，而且使為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨額融資服務(wù)的金融體系面臨一定程度的金融風(fēng)險。今年前幾個月，在經(jīng)濟(jì)下行、房價下跌的形勢下，差不多每個月都傳出有地方的房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠銀行大量貸款的消息。2014年上半年上市銀行財務(wù)報告數(shù)據(jù)表明，16家上市銀行“涉房貸款”合計金額(采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為12.88萬億元，較上年同期的11.06萬億元增長了16.46%；較去年年底的11.79億元增長了9.25%。專家分析認(rèn)為，上半年上市銀行不良貸款繼續(xù)“雙升”，“涉房貸款”超過貸款平均增長速度，不排除今后房地產(chǎn)貸款不良率繼續(xù)上升。

■深化改革，防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

按照中央和國務(wù)院有關(guān)會議精神，下半年防風(fēng)險也是與穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生并列的重要任務(wù)。從某種意義上說，防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險是下半年以及今后一個時期絲毫不能放松的一項重要工作。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，需要國家采取標(biāo)本兼治、綜合治理的措施，其中通過深化改革是根本對策。為此，要加快財稅、金融、住房保障制度等改革。

從下半年開始提上議事日程的財稅改革，將調(diào)整中央和地方政府間財政關(guān)系，改進(jìn)預(yù)算管理制度、完善稅收制度、建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。財稅改革具體涉及增值稅、消費稅、房地產(chǎn)稅等稅種。深化財稅改革，將為地方財政設(shè)定新的稅種，如房地產(chǎn)稅，并規(guī)范發(fā)行自發(fā)自還的地方債券，改變地方財政長期依賴土地財政的局面。

專家建議，今后可考慮深化土地財政改革，國家要收回對國有土地的拍賣轉(zhuǎn)讓權(quán)及收益權(quán)，對地方政府長期實行的土地財政實施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本（土地出讓價格及附加稅收等平均占到房價的50%至60%），有助于擠掉房地產(chǎn)“泡沫”。

深化金融改革，要對商品房和保障房采取有區(qū)別的融資服務(wù)政策。與當(dāng)前國家住房保障制度改革相適應(yīng)，對商品房供應(yīng)體系由商業(yè)銀行提供信貸支持，而國家或地方政府部門負(fù)有重要責(zé)任的居民保障房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等），則建立相應(yīng)的政策性金融機(jī)構(gòu)，提供有國家政策優(yōu)惠或補(bǔ)貼的融資服務(wù)。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的信貸成因，專家建議，要對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費有明確區(qū)分，有保有壓，即當(dāng)前金融業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持服務(wù)要嚴(yán)格控制規(guī)模、防范風(fēng)險，銀行信貸要限制對房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府融資平臺（絕大多數(shù)以土地抵押融資或作為還款來源）的支持，監(jiān)管部門要對“影子銀行”為房地產(chǎn)開發(fā)商、地方融資平臺提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治，防范化解潛在的金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)公司從境內(nèi)外資本市場融資要收緊政策、嚴(yán)加控制；同時，對于普通民眾的住房消費包括購買保障房和自住性普通商品房，予以及時的金融支持。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，采用市場調(diào)節(jié)和經(jīng)濟(jì)杠桿，對房地產(chǎn)供給與需求進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。

從房地產(chǎn)供給方面，宜實施分類管理，即國家要加大保障性住房體系建設(shè)和供給，滿足低收入群體的住房需求；要適度加大土地供應(yīng)和普通商品房供應(yīng)，以滿足中高收入群體對普通商品房的剛性需求。

從房地產(chǎn)需求方面，宜實施分類管理，即通過調(diào)節(jié)購房和按揭資質(zhì)等手段，嚴(yán)格限制對商品住房的投資投機(jī)性需求，滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過設(shè)立和健全房產(chǎn)稅等市場化長效調(diào)控機(jī)制，使住房回歸消費品的本質(zhì)，盡量減少住房的投資品或金融屬性。

通過深化多項相關(guān)改革，并運用市場機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，旨在促使房地產(chǎn)市場擺脫“非常態(tài)”、回歸到“新常態(tài)”，為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效，并有效防范化解潛伏的金融風(fēng)險，提供常態(tài)動力。