孟曉蘇副會長接受上海證券報采訪—實現(xiàn)中國夢的三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
2014-12-05 12:17:04 來源:協(xié)會秘書處
■ 實現(xiàn)中國夢的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含三項內(nèi)容:住房、汽車、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。這個理論再往深里說就是消費經(jīng)濟學(xué),而不是原來單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。
■ 歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步,我總結(jié)為“上臺階理論”。出現(xiàn)股市“八年低迷兩年旺”現(xiàn)象的原因,是經(jīng)濟臺階還沒有走到那一級?,F(xiàn)在股市低谷徘徊剛過六年,得再等兩年。
■ 限購政策將悄然退場,樓市將慢慢恢復(fù)起來,現(xiàn)在正處于相持階段。在相當(dāng)長時期內(nèi),“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
■ 我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs,讓保險資金、社保資金等社會資金來購買并進行上市交易,完全有可能實現(xiàn)6%-8%的年收益,這是化解地方債問題最好的金融工具。
股票、房子、保險,三個看似沒有直接關(guān)聯(lián)的概念,在孟曉蘇眼里,是三弦和音。
曾是萬里副總理1980年代秘書、1998年房改課題組組長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前任董事長兼總裁、幸福人壽前董事長、現(xiàn)監(jiān)事會主席,孟曉蘇過往的經(jīng)歷,使他能站在一個更高更客觀的立場上,看待中國房地產(chǎn)問題、中國股市漲跌和中國保險行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。
如果說孟曉蘇還有與眾不同的地方,那就是他是著名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧的學(xué)生。攻讀碩士期間,同時拜入?yún)柦淌陂T下的還有兩位同學(xué),一位是現(xiàn)任國務(wù)院總理的李克強,一位是現(xiàn)任國家副主席的李源潮。1992年年初發(fā)表的鄧小平南巡講話,確立了中國特色社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展方向。當(dāng)時厲以寧把李克強、李源潮、孟曉蘇三位學(xué)生的碩士論文整理成一本書,定名為《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》。厲以寧寫的后記題目是《改革是不可阻擋的趨勢》。“如今23年過去,我們師生4人當(dāng)年的預(yù)期都被證明是正確的,都已經(jīng)變成國家的改革實踐”。孟曉蘇不無自豪地說。
在改革進入深水區(qū)后,曾經(jīng)的創(chuàng)新理念逐步落到實處。在住房反向抵押保險試點即將推出之際,做“經(jīng)天濟地”事業(yè)的孟曉蘇,接受了上海證券報的專訪。
中國股市“十年一輪回”
上海證券報:股市漲跌有規(guī)律?
孟曉蘇:我不是股市專家,但很關(guān)注市場變化。股市走勢離不開實體經(jīng)濟,對此我有自己堅定的看法。股市漲落有規(guī)律可循,股市和經(jīng)濟是密切相關(guān)的。一般人愿意猜測股市是牛市還是熊市,我更愿意稱股市為“狗市”。
股市和經(jīng)濟的關(guān)系,可以比喻為狗和主人的關(guān)系。我把中國股市比喻成“狗市”,因為狗是跟著主人轉(zhuǎn),主人就是實體經(jīng)濟、是上市公司業(yè)績。只有主人出去登山,股市才能跟著走高。否則,即便往前扔塊骨頭,狗吃完骨頭還是要回到主人的腳下。脫離經(jīng)濟走勢的股市,肯定上不去。
上海證券報:聽說您對中國股市有個“十年一輪回”的觀點?
孟曉蘇:股市處于經(jīng)濟鏈中最頂端。如果把經(jīng)濟看成是一株參天大樹,股市就是大樹樹枝末端上盛開的花朵。整個經(jīng)濟出現(xiàn)問題,大樹都有毛病,樹枝都長不出來,花在哪開放?十年一個輪回是指股市八年低迷兩年旺。
上海證券報:股市已經(jīng)熊了這么長時間,按照您說的時間表,什么時候會有起色?
孟曉蘇:那還得先看經(jīng)濟走勢。
歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步,必須要邁四個臺階:第一步:政府加大投資,緩解經(jīng)濟萎縮;第二步:樓市率先啟動,帶動經(jīng)濟發(fā)展;第三步:需求拉動生產(chǎn),企業(yè)再現(xiàn)生機;第四步:股市結(jié)束低迷,逐漸進入牛市。為什么一定是八年?因為經(jīng)濟不能越位上行,只能一個臺階一個臺階地往上走。中國經(jīng)濟從低谷期進入高漲期的四步走規(guī)律已經(jīng)被實踐驗證,出現(xiàn)股市“八年低迷兩年旺”現(xiàn)象的原因,是經(jīng)濟臺階還沒有走到那一級?,F(xiàn)在股市低谷徘徊剛過六年,得再等兩年。非得現(xiàn)在這時進去,這兩年還都得熬著。
現(xiàn)在我來詳解我的“上臺階理論”。
第一步,政府加大投資緩解經(jīng)濟萎縮。當(dāng)年,朱镕基總理面對東南亞金融危機時啟動三萬億和溫家寶總理2008年應(yīng)對金融危機啟動的四萬億投資,都有同樣效果。因為經(jīng)濟在下行,都沒更好的辦法,民間都不投資,只有由政府投資刺激經(jīng)濟回暖。
第二步,樓市率先啟動,拉動經(jīng)濟發(fā)展。1996年我就建議住房建設(shè)應(yīng)作為新的經(jīng)濟增長點。1998年房改時,我是房改方案課題組的組長。上一輪用房改啟動內(nèi)需,一步步把經(jīng)濟帶出低迷。
第三步,需求拉動生產(chǎn),企業(yè)再現(xiàn)生機。房改啟動了住房消費,從2004年起鼓勵汽車進入家庭,又啟動了另一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在巨大內(nèi)需的拉動下,制造業(yè)逐漸繁榮,實體經(jīng)濟全面向好。但2005年時出現(xiàn)了“中國經(jīng)濟好得不能再好,中國股市糟得不能再糟”的現(xiàn)象。因為這時還沒有走到第四步臺階。
第四步才輪到股市走出低迷,逐漸進入牛市。上一輪,中國股市經(jīng)歷了1998年到2006年八年低迷后,2006年5月開始發(fā)力,進入牛市。2007年10月股市沖高到6124點。
我的“上臺階理論”是經(jīng)過實踐檢驗的理論。這次剛走到第二步臺階就停住了,不信你看為什么那么多制造企業(yè)都在“產(chǎn)能過剩”中掙扎?這說明樓市不充分啟動,相關(guān)制造業(yè)的產(chǎn)品就賣不掉。
中國股市是從2008年高位盤整下行。從2008年開始計算到2016年是8年,現(xiàn)在才剛剛走了6年。本屆政府淡化房價調(diào)控,把政策目標(biāo)調(diào)整到“讓全體人民住有所居”。這是正確的政策導(dǎo)向,給房地產(chǎn)市場回暖帶來了期望,也為制造業(yè)逐漸走出低迷和股市兩年后的走強打下基礎(chǔ)。
現(xiàn)在實體經(jīng)濟尚處萎縮,想推升股市是好心,但規(guī)律如此,非人力可及。
房地產(chǎn)限購政策將悄然謝幕
上海證券報:您是中國房地產(chǎn)行業(yè)的元老,您認為限購政策會謝幕嗎?
孟曉蘇:今年政府工作報告提出的目標(biāo)是“讓全體人民住有所居”,淡化了對房價的調(diào)控。接下來限購政策將黯然退場,樓市將慢慢恢復(fù)起來。現(xiàn)在正處于相持階段。|
上海證券報:此前您戲稱房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的“旺夫婆娘”,能解釋一下嗎?
孟曉蘇:1998年房改之前,政府曾采取打壓房地產(chǎn)的政策舉措,結(jié)果出現(xiàn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟下滑,三角債前清后欠。彼時的房地產(chǎn)業(yè)地位還不是特別重要,全國上下也沒有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來消耗鋼筋、水泥等等的工業(yè)產(chǎn)出,于是在1995年到1996年出現(xiàn)了低水平的“產(chǎn)能過剩”,覆蓋了諸多產(chǎn)業(yè)。1997年亞洲金融風(fēng)暴來襲,全社會開始反思“打壓房地產(chǎn)”的做法是否正確,并迅速轉(zhuǎn)型發(fā)展內(nèi)需。1996年,我最早提出把“住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點”。我從1996年擔(dān)任由國家四個部委組成的房改課題組的組長,在1998年把“關(guān)于住房分配體制改革的建議”遞交給了國務(wù)院。1998年7月3日,國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革的序幕,隨后拉動了中國消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,推動工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進入“重化工時期”。到2000年后各項制造業(yè)、服務(wù)業(yè)逐漸走向興旺,中國經(jīng)濟發(fā)展進入以住房、汽車、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“最新三大件”作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),拉動國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長的新階段。
可以說,從那時起,中國國民經(jīng)濟找到了“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)。這個“旺夫婆娘”持續(xù)拉動了中國經(jīng)濟十幾年的快速發(fā)展,幫助了兩屆政府。但沒料到這男人花心,總想休妻另娶。還有學(xué)者提出“婆娘綁架老公”的所謂“綁架論”,非要讓離婚。結(jié)果使得國民經(jīng)濟產(chǎn)能全面過剩、經(jīng)濟下滑壓力增大,到現(xiàn)在仍難以回轉(zhuǎn)。事實證明還得靠“旺夫婆娘”管家過日子,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長時期內(nèi),都將繼續(xù)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
上海證券報:您如何看待以前的房地產(chǎn)調(diào)控?
孟曉蘇:“調(diào)控”一詞本來在經(jīng)濟學(xué)上被稱為“調(diào)節(jié)”,包括“市場調(diào)節(jié)”、“政府調(diào)節(jié)”和其他調(diào)節(jié)。對于政府調(diào)節(jié)或稱“調(diào)控”,我贊成理性的調(diào)控而不贊成非理性的調(diào)控。本來我在1998年房改方案中就明確提出“市場建設(shè)商品房,政府提供廉租房”,但不知為何,后來的12年忽視了保障房建設(shè),還設(shè)法用打壓商品房價格來解決低收入居民的保障房,而忘記了提供保障房是政府職責(zé)。
為遏制房價上漲反而實行“緊縮銀根、緊縮地根”的雙緊方針,限制房屋產(chǎn)出。這明顯是調(diào)反了。
再就是2004年出臺土地新規(guī)一律招拍掛。土地管理者認為,從此政府再不用給老百姓建保障房了,所以原先法律規(guī)定對政策性土地的“協(xié)議出讓”便被作為“違規(guī)”。從此地價飆升、地王頻現(xiàn)成為一大景觀,土地財政從幾千億急劇升到4萬多億,相當(dāng)于地方財政稅收的70%。
誤以為降房價就是目標(biāo),把國民經(jīng)濟看成各個單體,不看到一個有機整體。有一個說法叫“調(diào)控要打蛇七寸”。的確,扼住房地產(chǎn)就掐住了中國龍的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果?全身抽搐,隨后昏迷。 嚴打主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)使諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。2007年抑制內(nèi)需使經(jīng)濟跌入谷底,金融海嘯臨頭方猛醒,趕緊四萬億拉動;隨后又開始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產(chǎn)業(yè)很快成了過剩重組產(chǎn)業(yè),股市更是跌得慘不忍睹??傊?,壓抑住了國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),就阻塞了主要內(nèi)需和整個經(jīng)濟。
上海證券報:未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向在哪里?
孟曉蘇:別的房地產(chǎn)需求暫且不講,如今“三個一億人”的需求已經(jīng)得到人們的認同。今年《政府工作報告》形象地講到了“三個一億人”:第一個“一億人”是促進一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn);第二個“一億人”是改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村;第三個“一億人”是引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
“三個一億人”的市場判斷沒有錯。但是除了保障房,還需要建設(shè)普通商品房和其他商品房。如,城鎮(zhèn)棚戶區(qū)拆舊建新,當(dāng)然不能光建保障房,否則建設(shè)保障房的錢從哪里來?要么采取國外境外普遍的實施房地產(chǎn)稅,要么就是由政府向企業(yè)賣地,用開發(fā)商品房的土地資金投資保障房。
土地財政已成為中國大多數(shù)地方政府財政收入的重要來源,這已是不爭的事實。近日看到一份“土地財政依賴度”中,北京土地償債總額第一,浙江依賴度第一。地方債務(wù)欠債總是要還的,不能總是借新還舊吧,那等于沒還。還得靠賣地還債。
棚戶區(qū)改造與單純的保障房建設(shè)還不一樣,一般棚戶區(qū)都處在好地段,是城中的土地,要建商品房才能收回錢,給棚戶區(qū)老百姓蓋房子。 所以說“三個一億人”是一個硬幣兩個面。不能說給老百姓蓋保障房光靠中央政府印票子,還得依靠商品房市場的發(fā)展。
中國經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)堅持以需求為導(dǎo)向
上海證券報:難道說房地產(chǎn)這單一支柱可以力挺經(jīng)濟嗎?
孟曉蘇:當(dāng)然不是,實際上是三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。“支柱產(chǎn)業(yè)”的說法實際上包含計劃經(jīng)濟思維。我早在1996年寫博士論文時,就沒有稱其為支柱產(chǎn)業(yè),而是稱其為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這是根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)中“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)演進理論”所提出的說法,在很多市場經(jīng)濟國家通用。可以把它形象稱為“火車頭理論”。
我認為,實現(xiàn)中國夢的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含三項內(nèi)容:住房、汽車、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。真正被中央經(jīng)濟工作會議定為最終消費的是四項,住房消費、汽車消費、服務(wù)消費和旅游消費。兩種說法相互之間不矛盾。正因為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動三項內(nèi)容,才使得整個工業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級。
現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還沒有充分發(fā)揮作用。如,人們現(xiàn)在還愿意在大城市中心區(qū)工作,晚上住到城市周邊。不能把人留住的城市基礎(chǔ)設(shè)施,是沒有充分發(fā)揮作用的。上海能把車牌賣成世界上最貴的鐵皮,是因為整個城市發(fā)展緩慢造成的。
上海證券報:您如何看待互聯(lián)網(wǎng)帶來的顛覆性變化?
孟曉蘇:現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟發(fā)展很快,有利于經(jīng)濟發(fā)展,也有利于提升上市公司的業(yè)績和品質(zhì)。但這部分的光鮮亮麗取代不了很多傳統(tǒng)產(chǎn)能的過剩低迷,這些所謂傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)其實正是十來年我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所推動起來的產(chǎn)業(yè),是我們當(dāng)飯吃的產(chǎn)業(yè)。這部分產(chǎn)業(yè)正期待著啟動內(nèi)需來消化產(chǎn)能。
要用發(fā)展的眼光看待產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。中國正處于工業(yè)化中期即重化工時期,說中國經(jīng)濟協(xié)作就要轉(zhuǎn)型到“后工業(yè)化社會”,那不符合實際。說主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是住房、汽車、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這個理論再往深里說就是消費經(jīng)濟學(xué),而不是原來單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)?,F(xiàn)在越來越強調(diào)消費拉動增長的理論,是居民消費的升級拉動了整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。
上海證券報:那什么是拉動內(nèi)需的動能?
孟曉蘇:現(xiàn)在已經(jīng)認識到“要增強內(nèi)需拉動經(jīng)濟的主引擎作用”,對于鬧不清什么是拉動經(jīng)濟的主引擎,這已進了一大步。但什么是拉動經(jīng)濟的主引擎的“內(nèi)需”呢?認識還需要前進。我認為,什么時候重提房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟,中國經(jīng)濟才能真正走出迷茫期,逐漸走向健康發(fā)展的軌道。
過多強調(diào)新產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),但忘記了十八大提出的發(fā)展實體經(jīng)濟必須“強化需求導(dǎo)向”。沒有以需求為導(dǎo)向,使得一些新型產(chǎn)業(yè)反而成為過剩產(chǎn)業(yè),如光伏、風(fēng)電等新能源。所以,中國經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)堅持以需求為導(dǎo)向。
上海證券報:現(xiàn)在環(huán)境污染嚴重,以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不是讓污染更嚴重?
孟曉蘇:搞經(jīng)濟必須懂經(jīng)濟,必須懂經(jīng)濟的宏觀戰(zhàn)略。
從發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展史看,高污染時期恰恰是它們的高發(fā)展時期,最好的東西和最壞的東西往往是相伴而生的。狄更斯在《雙城記》的開頭說:“這是最好的年代,也是最糟的年代”。就像人一樣,是年輕的時候好還是年老的時候好?年輕莽莽撞撞,但朝氣蓬勃昂揚向上。等到年老時,人雖穩(wěn)重文雅了,卻沒有什么發(fā)展活力。我們不能說中國目前渾身不是,哪兒都是毛病。其實,發(fā)達國家也從咱們這種年齡段過來的。我們不能試圖超越發(fā)展的階段,不能拔苗助長。中國目前處在的這種時期有什么不好?我們實現(xiàn)30多年經(jīng)濟的高增長。這是我的又一個經(jīng)濟發(fā)展理論,叫作“年齡段理論”。什么年齡段的人有什么樣的需求。人在不同階段的需要是不一樣的,不能執(zhí)意讓兒童吃低糖少鹽的老年食品,要相信年輕人一般不會得老年疾病。
上海證券報:您認為中國經(jīng)濟現(xiàn)在到了什么階段?
孟曉蘇:我看中國現(xiàn)在是16、17歲的年輕人。因為房改剛經(jīng)歷了16、17年,老百姓住房的需求和汽車需求拉動著經(jīng)濟發(fā)展。這些新的需求剛剛形成十來年,拉動力至少還得有20年左右時間。我的“年齡段理論”其實就是國情理論。要正確認識中國的國情,根據(jù)國情研究中國的發(fā)展和中國所需要的創(chuàng)新,而不要靠超越階段的想象。
金融創(chuàng)新需要耐心
上海證券報:您如何看待互聯(lián)網(wǎng)金融?
孟曉蘇:這要打個問號。因為互聯(lián)網(wǎng)金融如果要發(fā)展的話,將會突破很多現(xiàn)有的體制束縛?,F(xiàn)在中國是否能夠駕馭并走到這一步,還不知道。
十多年來我一直在引進金融產(chǎn)品并鼓勵金融創(chuàng)新。但是,我在推動金融創(chuàng)新的時候,經(jīng)??吹降氖乾F(xiàn)實的創(chuàng)新能力非常差,接受能力非常弱。
1996年我們四位專家就引進了住房抵押貸款,但經(jīng)歷了三年才推動。因為銀行不愿意貸給百姓,百姓也不愿意借款買房,既沒有借貸方也沒有需求方。當(dāng)時的俞正聲部長帶著我們到銀行行長會上去做工作,告訴他們不要擔(dān)心抵押房產(chǎn)的居民不還貸款。后來銀行才發(fā)現(xiàn)這是最好的資產(chǎn)。
上海證券報:您還提出過REITs。
孟曉蘇:我2005年在中國引入REITs理念,到現(xiàn)在已經(jīng)提了9年,從2007年提出用REITs化解地方債如今已經(jīng)7年?,F(xiàn)在地方債越積越多,還不去搞不動產(chǎn)證券化?只好繼續(xù)慢慢說服吧。
不動產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新的金融工具,首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。2000年后這種不動產(chǎn)證券化的信托投資基金開始進入亞洲包括香港市場,其操作過程就是把不動產(chǎn)的租賃收益提取出來,通過發(fā)行基金來持有,不僅要有相對穩(wěn)定的收益率,而且要按期分紅。這種基金單位俗稱股票,還可以在股票市場交易,獲取流通的便利。它把不動產(chǎn)租賃收益一步步變成資本品,這是一個堪稱偉大的金融創(chuàng)新。
我建議,首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs,這是學(xué)習(xí)我國香港與國外的經(jīng)驗。香港發(fā)行的第一支REITs就是特區(qū)政府用所持有的居屋、公屋中的商業(yè)物業(yè)與停車場發(fā)行基金,把它們轉(zhuǎn)為社會資金持有。美國還有拿監(jiān)獄做REITs的,政府把監(jiān)獄賣給基金后由政府交租金。這被稱為“sale and lease back”。我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs,讓保險資金、社保資金等社會資金來購買并進行上市交易,完全有可能實現(xiàn)6%-8%的年收益,這是中國化解地方債最好的金融工具。
拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被國務(wù)院列為金融創(chuàng)新之一,同意進行試點。如今成立試點領(lǐng)導(dǎo)小組好幾年了。有人擔(dān)心,今后像美國那樣過度證券化鬧出風(fēng)險怎么辦?其實我國連一支REITs還沒有,連一口都沒吃,他就發(fā)愁吃多了把人撐死怎么辦。還是不懂國情。
上海證券報:現(xiàn)在進展到哪一步了
孟曉蘇:現(xiàn)在條件慢慢成熟了。國家成立一個REITs領(lǐng)導(dǎo)小組,九個部委參與,但九龍治水不得其果,聽說現(xiàn)在變成十一龍治水了,大家都說是好東西,就是出不了臺。
有人問我,這么適合國情的金融產(chǎn)品為什么總是推不動?我后來發(fā)現(xiàn)是名字翻譯壞了。當(dāng)年我們把名字翻譯成了“房地產(chǎn)信托投資基金”,那時是2008年在喜歡房地產(chǎn)時候,還說房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)。但2009年起領(lǐng)導(dǎo)不喜歡房地產(chǎn)了,見到它就煩,連上報都報不上去。大家恍然大悟,名字得改。我們商量改成了叫“租賃權(quán)益信托投資基金”,正好字頭都一樣,還可以叫“REITs”。這是中國人發(fā)明的一個英文詞匯。
上海證券報:還有這故事呢。
孟曉蘇:我早就斷定,地方債是最好的發(fā)REITs的載體。因為REITs要有固定收益率,還得每年按期分紅,這些地方債都能滿足。而它要求免除公司稅,以避免分紅納稅成為雙重納稅,這個要求在我國商業(yè)地產(chǎn)上目前難以做到。但對地方政府公共資產(chǎn)包括廉租房免稅就容易做到。其中不少本來就需要政府補貼租金,非要征稅就得讓貧困租戶多交租金,或者由地方政府多補貼租金,不免稅就沒有道理了。
REITs還有一個好處是當(dāng)基金年限到期可以回購的時候,還會有資產(chǎn)增值收益,所以它可以吸引大量的穩(wěn)健投資人進行投資。它是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市而且按期分紅,還能幫助長期低迷的股市早日恢復(fù)活力。
最近,中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃已啟動發(fā)行規(guī)模逾50億元人民幣的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。能在中間環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)上免稅是不容易,但是在租金上還免不了稅。有說這是REITs在中國突破第一支,我說這還不是。這只是無限接近了REITs,是打完了遼沈戰(zhàn)役和淮海戰(zhàn)役,有待全國的解放。REITs現(xiàn)在差臨門一腳。
住房反向抵押貸款試點屬于小眾
上海證券報:保監(jiān)會正在制定“住房反向抵押貸款”相關(guān)辦法,幸福人壽準(zhǔn)備工作進展得如何?
孟曉蘇:“住房反向抵押貸款”是指:擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu),由相應(yīng)的金融機構(gòu)對投保人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后,將其房屋的價值化整為零,按月或按年支付現(xiàn)金給投保人,一直延續(xù)到投保人去世。
它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款,投保人在獲得給付金的同時,將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)投保人去世后,相應(yīng)的金融機構(gòu)對房屋進行銷售、拍賣,所得用來償還貸款本息。
2013年9月國務(wù)院發(fā)布35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。還鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)投保責(zé)任保險,保險公司承保責(zé)任保險,等等。“住房反向抵押保險”產(chǎn)品對中國社會應(yīng)對老齡化將具有重大意義。
我在2003年就該問題曾起草報告遞交給了當(dāng)時的國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)人,當(dāng)時他就已經(jīng)做出了肯定的批復(fù)。后來拖了10年沒有搞,原因是保險公司擔(dān)心事情過多,而多數(shù)擔(dān)心都是不必要的。
保險公司最大的擔(dān)心是70年土地使用權(quán)問題。但2007年發(fā)布的《物權(quán)法》已經(jīng)解決這一憂慮,法律明確“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”,這就不是70年,而是每到70年就自動續(xù)期,實際上是“永續(xù)無期”了。第二是擔(dān)心是房價要跌。保險公司在過去十多年里老擔(dān)心房價跌,結(jié)果卻是房價年年上漲,當(dāng)時價值幾十萬的房子現(xiàn)在變成幾百上千萬的價值。
有老人問,我入保后房屋價格上漲了怎么辦,我們考慮將對房屋每三年一評估。房價上漲了,支付給老人的給付金要提高,原則上老人與保險公司分享增值價值。保險公司預(yù)分到了部分房產(chǎn)增值利益,相當(dāng)于為老人的房價未來可能下跌買了份保險。老人房價哪怕未來有所下跌,也得由保險公司扛,不能讓投保老人承擔(dān)任何風(fēng)險。
保險公司原先的第三個擔(dān)心是中國的老人都要把房子傳給子女,這是一個沒有意義的擔(dān)心。因為并不是中國所有老人都有子女,并不是所有老人都要把房子留給子女。這些人保險公司難道不應(yīng)當(dāng)為他們服務(wù)?非說要他們把房子傳給子女,有道理嗎?還有人說這種產(chǎn)品一定要轉(zhuǎn)變老人觀念,轉(zhuǎn)變什么觀念?我們根本不需要轉(zhuǎn)變老人的觀念。這種所謂老人都要把房子傳子女和一定要轉(zhuǎn)變老人觀念等說法都是無稽之談。
上海證券報:產(chǎn)品設(shè)計上不是針對大眾的吧?
孟曉蘇:有人說這產(chǎn)品是大眾產(chǎn)品,我則認為它是小眾產(chǎn)品。
我們預(yù)期北京、上海房子未來若干年總還能繼續(xù)增值一些,我們會把未來收益都考慮到產(chǎn)品設(shè)計中,這樣讓老人能夠得到更多的給付金。目標(biāo)客戶是高房價地區(qū)、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。并不是所有老人都要買這個產(chǎn)品,并不是所有要買產(chǎn)品的老人,保險公司都會接受。這是一個市場行為,在試點過程中逐步摸索,經(jīng)過一段時間的試點后,可以摸索出一些經(jīng)驗。
我已再三說明,這是一款金融產(chǎn)品,而不是國家政策。其實在這種產(chǎn)品被人們了解之前,許多老人已經(jīng)采取了以房養(yǎng)老的多種辦法,比如賣房養(yǎng)老,租房養(yǎng)老等?,F(xiàn)在引進住房反向抵押保險是讓有意愿的老人更多一種選擇。因此,即使今后政府對這些老人入保提供一些減稅免稅或者補貼,它仍然是一種保險產(chǎn)品,所以不需要政府部門為此推銷。
現(xiàn)在需要政府做的是,把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費免除或降低,解決反向抵押保險的房產(chǎn)今后過戶稅收過重的問題。近幾年對居民買賣房屋征收懲罰性的高稅率,這很不利于投保老人,因為這些稅款最終都是要從老人房產(chǎn)價值中出,高稅率對老人不公平。老人是弱勢群體,要幫助老人解決。特別是失獨老人、無子女老人,應(yīng)當(dāng)把這部分稅費給免除掉。