房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入泡沫前的掙扎階段

過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)消滅中國(guó)所有的“地產(chǎn)空頭”。而對(duì)于流行的房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢(shì)中唯一安全的增值保值的資產(chǎn)的判斷，更加劇了地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。但我們需要注意的是，資產(chǎn)價(jià)格暴漲吸引了更多的貨幣投機(jī)，而過(guò)分的投機(jī)最終必導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。而正形成的政策圍剿之勢(shì)將正使泡沫走向破滅……

樓市政策圍剿之勢(shì)已經(jīng)形成

發(fā)改委報(bào)告預(yù)熱地產(chǎn)調(diào)控政策

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控：重點(diǎn)調(diào)整過(guò)剩流動(dòng)性的流向》的報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)不斷增大的流動(dòng)性主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，為了改變這種現(xiàn)狀，建議政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴(lài)型的經(jīng)濟(jì)模式。此次出臺(tái)的國(guó)家發(fā)改委報(bào)告是目前為止關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資問(wèn)題最嚴(yán)厲的一次判斷。

報(bào)告建議，在政府住房發(fā)展政策中要明確規(guī)定不鼓勵(lì)居民擁有多套住房，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；盡快征收物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)和對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。物業(yè)稅征收可考慮按面積分檔確定稅率，近階段給予人均30平方米的免稅額，人均住房30平方米至50平方米為第一檔，稅率1.5%，人均50平方米以上為第二檔，稅率可定得較高，如定在3%。房地產(chǎn)商牟取暴利的一個(gè)重要手段是“捂房不賣(mài)”，可考慮征收暴利稅或特別收益金(或提高土地增值稅稅率)，還可考慮征收房地產(chǎn)商的住房空置稅；提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率，由目前的20%提高到50%，同時(shí)，稅收征管部門(mén)應(yīng)強(qiáng)化執(zhí)行力，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；此外，發(fā)改委還建議取消期房銷(xiāo)售制度，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

央行發(fā)出調(diào)控信號(hào)

，央行上海總部首次發(fā)布了《中國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告(2007)》在對(duì)2006年宏觀調(diào)控后東部地區(qū)房?jī)r(jià)給予肯定態(tài)度后，以一貫溫和的言辭指出，“部分省市地區(qū)開(kāi)發(fā)投資速度依然偏高，房?jī)r(jià)波動(dòng)加大及近期房?jī)r(jià)加速上漲，引起央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)效應(yīng)的關(guān)注”。在被點(diǎn)名“指示”的幾個(gè)省市中，福建、廣東兩省房地產(chǎn)投資大幅回升，拉動(dòng)?xùn)|部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅明顯，較上年同期上升了5.01個(gè)百分點(diǎn)；由于自身地產(chǎn)投資增幅較大以及人民幣升值壓力預(yù)期下，外匯資金開(kāi)始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。值得注意的是，這是央行首次分區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的提示，也是央行自去年12月7日發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》后，第二次對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。分析認(rèn)為，央行《報(bào)告》也被視作中央未來(lái)可能加碼區(qū)域性信貸調(diào)控的信號(hào)。

外匯管理局再發(fā)地產(chǎn)投資限外禁令

根據(jù)國(guó)家外匯管理局最近下發(fā)的130號(hào)文件，2007年6月1日及以后取得商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)(或未通過(guò))商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)（包括新設(shè)和增資），將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。分析認(rèn)為，這無(wú)疑杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中熱錢(qián)的出入渠道。這已經(jīng)是短短一年間，中國(guó)第四次出臺(tái)限制外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)文件，且不排除下半年出臺(tái)進(jìn)一步嚴(yán)厲措施的可能。

“開(kāi)發(fā)商部長(zhǎng)”低調(diào)出掌建設(shè)部凸顯中央調(diào)控良苦用心

58歲的國(guó)家發(fā)改委副主任姜偉新近日被任命為建設(shè)部黨組書(shū)記。雖然到建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委均還未對(duì)外公布這一人事變動(dòng)。不過(guò)，自開(kāi)始，姜偉新已正式到建設(shè)部上班。姜偉新的新職意味他將會(huì)接替即將年滿(mǎn)65歲的汪光燾，出任建設(shè)部長(zhǎng)。值得注意的是，姜偉新歷任國(guó)家計(jì)委投資司科長(zhǎng)、副處長(zhǎng)、處長(zhǎng)，特別之處是，他曾擔(dān)任國(guó)營(yíng)的華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理，是少數(shù)擁有發(fā)展商經(jīng)歷的政府官員。而在履新建設(shè)部之前，姜偉新在國(guó)家發(fā)改委的十余位副主任中，排名并不靠前，但他“絕大多數(shù)時(shí)間都在固定資產(chǎn)投資的管理領(lǐng)域工作”。另外，有建設(shè)部人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，姜偉新還是與建設(shè)部業(yè)務(wù)上配合工作最多的一位發(fā)改委副主任。他與建設(shè)部配合工作最為頻繁的領(lǐng)域是建筑物節(jié)能材料使用，標(biāo)準(zhǔn)制定以及大型公共建筑的節(jié)能減排工作。因此，姜建新履新正逢國(guó)家宏觀調(diào)控樓市屢次受挫之際，有分析認(rèn)為，中央有意借助他的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)來(lái)調(diào)控樓市，加強(qiáng)建設(shè)部的“經(jīng)濟(jì)走勢(shì)調(diào)控”職能。

房地產(chǎn)泡沫破滅將不可避免

過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)消滅中國(guó)所有的“地產(chǎn)空頭”。當(dāng)部分公眾毫不猶豫的“集體理性”成為地產(chǎn)“多頭”時(shí)，一個(gè)幾乎無(wú)可駁斥的判斷開(kāi)始流行：房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢(shì)中唯一安全的增值保值的資產(chǎn)，這加劇了地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

普通人對(duì)調(diào)控表達(dá)了失望。過(guò)去幾年，土地供應(yīng)減少以及提高企業(yè)自有資金比率都減少了住宅的開(kāi)發(fā)，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)可售住宅的供應(yīng)越來(lái)越少。然而，供給的短缺又恰逢目前民眾將商品房作為投資品的需求高潮，過(guò)去一年的股市繁榮造就了更多的富翁，股市當(dāng)前的調(diào)整令規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資者涌向地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅價(jià)格火箭式的上漲在情理之中。盡管沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)，但是市場(chǎng)人士大都傾向于認(rèn)為，當(dāng)前的住宅需求至少半數(shù)以上來(lái)自投資者而非自住。

若要理解這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須了解中國(guó)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)。目前，大多數(shù)數(shù)據(jù)并不支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，過(guò)熱更多是一種貨幣現(xiàn)象：由
于匯率，更多的貿(mào)易順差和熱錢(qián)流入導(dǎo)致貨幣投放過(guò)多，通脹預(yù)期與廣泛的貨幣投機(jī)使中國(guó)需求旺盛而供給短缺的只有股票和房產(chǎn)兩種資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格暴漲吸引了更多的貨幣投機(jī)，放大貨幣數(shù)量，最終必導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。因此說(shuō)，當(dāng)前防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的本質(zhì)是與貨幣泛濫作斗爭(zhēng)，防止經(jīng)濟(jì)泡沫。

如果政府不能通過(guò)貨幣升值及反洗錢(qián)制止外匯流入，那么，過(guò)多貨幣只能由政府主導(dǎo)凍結(jié)(提高準(zhǔn)備金率)和流出(特別國(guó)債以及境外收購(gòu))，這帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：對(duì)沖不具有可持續(xù)性；能否控制境內(nèi)的資產(chǎn)投機(jī)。前者取決于美元是否持續(xù)貶值或者人民幣是否大幅升值對(duì)流入產(chǎn)生影響；后者在金融電子化時(shí)代，政府與藏匿在每個(gè)投機(jī)者手里隨時(shí)可能劃轉(zhuǎn)的貨幣數(shù)字博弈，勝利的把握難以捉摸，尤其是無(wú)法戰(zhàn)勝在通脹加劇環(huán)境中的投機(jī)沖動(dòng)。

再看投資者行為，他們看多的理由有一條“土地稀缺性”，但不要忘記，如果按人均計(jì)算面積，上海、北京等城市不會(huì)低于東京、香港，這些更加發(fā)達(dá)的地區(qū)仍然沒(méi)有躲過(guò)地產(chǎn)價(jià)格暴跌一半甚至更多的命運(yùn)?！跋∪薄薄ⅰ氨Ｖ怠钡葍r(jià)值是在一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的金融環(huán)境，當(dāng)脫離實(shí)際價(jià)值的泡沫來(lái)臨時(shí)，決定價(jià)值的是流動(dòng)性是否可以持續(xù)。如果新增住宅越來(lái)越多地被投資者收購(gòu)，就會(huì)形成樓市“坐莊”的效應(yīng)，自住需求者無(wú)法接受這種泡沫價(jià)格，如果沒(méi)有更多“博傻”的投資者接手坐莊者手中的房子時(shí)，紙上富貴隨時(shí)被暴跌擊倒。

貨幣持有者規(guī)避貶值風(fēng)險(xiǎn)選擇資產(chǎn)，地產(chǎn)商也會(huì)警惕風(fēng)險(xiǎn)而減少開(kāi)發(fā)，指責(zé)地產(chǎn)商囤地的聲音忽略了商人的風(fēng)險(xiǎn)，1990年代初地產(chǎn)泡沫破滅后的爛尾樓仍然在一些南方城市矗立著，當(dāng)大部分人收入停滯而房?jī)r(jià)暴漲，目前脫離基本需求者可承受價(jià)格的投資需求是否可持續(xù)備受懷疑，這令地產(chǎn)商囤地就可以坐享地價(jià)收益而規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)。政府不允許地產(chǎn)業(yè)大量投資導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或著信貸危機(jī)，企業(yè)也不愿面對(duì)擴(kuò)大供給而導(dǎo)致價(jià)格可能下跌的局面，在風(fēng)險(xiǎn)上，政府與企業(yè)的愿望達(dá)到某種重合。但是，這并不能規(guī)避產(chǎn)生泡沫，在通脹環(huán)境中，政府不愿面對(duì)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)應(yīng)對(duì)泡沫危機(jī)。

如前所述，政府貨幣對(duì)沖不具有可持續(xù)性，要么，因失敗而貨幣泛濫醞釀更多泡沫，地產(chǎn)投資者的幸福周期可能會(huì)延長(zhǎng)；要么，政府大幅減少了外匯流入或者過(guò)多的貨幣緊縮導(dǎo)致流動(dòng)性逐步回落甚至干涸，那也將是泡沫破滅之時(shí)，而后者的可能性遠(yuǎn)高于前者。至少目前來(lái)看，建設(shè)周期注定無(wú)法立即擴(kuò)大供給，那么，提高利率、開(kāi)征物業(yè)稅或?qū)ψ≌罩脤?shí)行懲罰性稅收等打擊投機(jī)的政策，會(huì)加大投資者的持有成本。分析認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到了泡沫前的掙扎階段，泡沫破滅將不可避免。