房地產(chǎn)宏調(diào)政策在各地威效漸顯

繼央行房貸新政、國務(wù)院“國八條”頒行之后，建設(shè)部等七部委亦已停止觀望，積極出招為高燒不退的內(nèi)地樓市降溫。令人眼前一亮的是，七部委剛剛公布的這份名為《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（簡稱《意見》）的重要文件矛頭直指部分地區(qū)投機(jī)風(fēng)盛的炒房、炒地現(xiàn)象。目前來看，這項(xiàng)“精確打擊”的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始在各地顯示出它的威力……

中央再出房產(chǎn)新政，調(diào)控力度進(jìn)一步加大

事實(shí)上，中國對樓市的調(diào)控自去年便已有之。不過，彼時從供給入手的調(diào)控措施并未完全澆滅樓市虛火、更沒有全線擊退猖獗的投機(jī)行為——這在國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心最新的報告就證明了這一點(diǎn)。該報告顯示，由于去年投資性購房比例增加較快，一些城市甚至達(dá)到15%以上，造成這些城市房屋“空住率”上升。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海、北京、南京、杭州、寧波等去年房價上漲較快的城市，房屋“空住率”都高于二成。

國家信息中心房產(chǎn)專家陳強(qiáng)發(fā)表看法認(rèn)為，中央正是意識到調(diào)控力度還不夠，調(diào)控措施尚未足夠細(xì)化，故而責(zé)成七部委再出房產(chǎn)新政。如果說央行房貸新政只是和風(fēng)細(xì)雨的降溫訊號的話，那么此次七部委落實(shí)“國八條”所出臺的這些細(xì)化措施，將不再顯得那么溫和乏力。有專家指出，此次打擊這種投機(jī)行為的決心之堅定、態(tài)度之明確、措施的具體前所未有。

戴德梁行助理董事陳學(xué)軍據(jù)此發(fā)表評論認(rèn)為，與房貸新政、“國八條”相比，上述措施針對性更強(qiáng)，其實(shí)質(zhì)性影響更為明顯，對炒家來說可謂是個“精準(zhǔn)打擊”。這位專家認(rèn)為，“此前實(shí)力雄厚的炒家似乎無懼政府提高房貸門檻，而這次通過綜合運(yùn)用稅收???U等措施的做法無疑將更見成效?！?/SPAN>

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏亦表示，此次房產(chǎn)新政的重點(diǎn)之一便是從有效調(diào)整供求關(guān)系入手，對存量土地的開發(fā)時間表有了明確要求，有效利用存量資源。同時，遏制投機(jī)性需求。這些措施將更具有可操作性，將大大增加投資購房者的成本和房屋持有風(fēng)險，增加房產(chǎn)有效供給，有利于集中解決樓市中存在的具體問題。

在樓市投機(jī)客遭遇“倒春寒”的同時，《意見》的出臺對普通購房者是利好消息。廖英敏認(rèn)為，《意見》中提到的「加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象及改善供給結(jié)構(gòu)增加中低檔房建設(shè)」等措施，對普通購房者的正常需求給予了更多顧及和考慮，其作用無疑是積極的。

上海：樓市在清談中開始向理性價值回歸

年前，一位開發(fā)商曾指出“上海樓市成了一塊燒紅的鐵”，而眼下，它則成了一塊寒冷的冰——幾乎沒有人氣，交易量降至極低點(diǎn)。4月中下旬以來，新開樓盤一天能成交一兩套已是不錯的“業(yè)績”，白板是常有的事。二手房掛牌量比以前增加30%-40%，但成交量不到掛牌量的10%。

買賣雙方僵持觀望、投資性行情基本停止、交易量大幅縮水，市場整體趨冷，這是眼下上海商品房住宅市場的基本狀況?！坝^望”成了當(dāng)前樓市濃重的底色?！胺慨a(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下滑。在二手房市場，多數(shù)中介認(rèn)為，新增委托放盤量同比上升了30%，但實(shí)際成交量不升反跌，近一個月來普遍萎縮了60%-70%。

明顯的，接連出臺的樓市調(diào)控政策對于市場的影響開始顯現(xiàn)，買方心態(tài)出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)：由跟風(fēng)追漲到持幣觀望，由被動接受賣方定價到主動看跌、大肆殺價。上海一樓市?？衲?/SPAN>3月、4月所作的兩次同題調(diào)查顯示，消費(fèi)者對樓市的看法與購屋心態(tài)前后迥異。準(zhǔn)備購屋者比例從先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機(jī)轉(zhuǎn)向投資、置產(chǎn)或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產(chǎn)”（82%）逐步向獲利了結(jié)（63%）靠攏。這說明市場參與者對房地產(chǎn)市場短期走勢信心動搖。在買家持續(xù)觀望的淡市壓力下，賣家開始調(diào)整待售房屋的利潤回報預(yù)期：3月初，過半的受訪者對獲利6至8成充滿期待，更有近3成人希望獲利9成以上；到了4月份，3至5成的投資回報成了最多人的預(yù)期。

杭州：政策重壓使400萬平方米空關(guān)房終于“現(xiàn)身”

長期以來，關(guān)于杭州樓市“空關(guān)房”的統(tǒng)計調(diào)查鮮見報端。最近在政策強(qiáng)大攻勢下，樓市持續(xù)很長時間的觀望、僵持局面開始被打破。房易網(wǎng)的專家更聯(lián)合有關(guān)媒體經(jīng)過長達(dá)一個月的“挖掘”，獲得了杭州“空關(guān)房”的翔實(shí)情況(連續(xù)4個月的抄表累計電費(fèi)不超過五元錢的住宅，設(shè)定為“空關(guān)房”)。其“空關(guān)率”大概在30%，近4 萬套(每套以100平方米計)，杭州鮮為人知的400萬平方米空關(guān)房終于“現(xiàn)身”。無獨(dú)有偶，據(jù)杭州市房管部門統(tǒng)計，2004年當(dāng)年竣工的住宅有30%無人居住(即收不到水、電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi))。

“空關(guān)房”的大量上市，最明顯反映在二手房市場掛牌價上，出現(xiàn)普遍下調(diào)的跡象。據(jù)近幾天外灘房產(chǎn)、商務(wù)興房網(wǎng)、我愛我家、公眾房網(wǎng)、中原物業(yè)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等公布的資料：在二手房市場在掛牌量增長的同時，掛牌價格開始下調(diào)，與上周相比，平均掛牌單價下降2%。

另外，從6月1日開始，浙江省將實(shí)行對個人住房不滿2年的交易房要全額征收營業(yè)稅的新政策(以一套買入價80萬元，賣出價為100萬元的住房為例，如果全額征收營業(yè)稅就需要繳納5.5萬元的稅金)。政策的強(qiáng)大攻勢也開始使得樓市炒家們開始坐立不安，很多投機(jī)客手里房產(chǎn)的房齡都在1年以上2年以內(nèi)，由于要趕在“6·1”新政實(shí)施前拋掉以免繳營業(yè)稅，紛紛開始拋售“空關(guān)房”。最近這兩天，來自溫州、上海、義烏等地的炒家紛紛把手中為數(shù)不小的“空關(guān)房”在網(wǎng)上掛牌出售。杭州“信義坊”的一位業(yè)務(wù)人員介紹說：“這兩天來咨詢新政策的投資客特別多，一個上午我接待了20多個；掛牌量也比前些天多了很多，都屏不牢了?！?/SPAN>

廣州：將成為國內(nèi)第二個樓市以二手房交易為主導(dǎo)的城市

廣州房地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)為，國務(wù)院七部門最近出臺《意見》這項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，雖然對一、二手樓市都會有影響，但力度主要集中一手樓市。甚至有研究機(jī)構(gòu)指出，廣州樓市年內(nèi)極有可能改吹“二手風(fēng)”。

廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長黃文雄認(rèn)為，新措施出臺無疑將限制了投資性炒房，對正常的居住需求的房屋交易有促進(jìn)作用，估計房價會有一定程度的下調(diào)和回穩(wěn)，而一手、二手樓市的交易量都將有一定程度的收窄。他透露，在對一季度廣州市房地產(chǎn)交易量分析時發(fā)現(xiàn)，受加息影響，廣州市一季度房地產(chǎn)交易量已經(jīng)回落，一手的交易登記面積同比減少了22%，交易量比上季降幅達(dá)12%。然而，在一手市場呈負(fù)比增長的情況下，廣州10區(qū)二級市場成交達(dá)到18800多宗，交易登記面積為208方米，仍保持了36%的增長量，市場份額進(jìn)一步上升到47%。

黃文雄認(rèn)為，此次又再調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足二年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，相信對限制投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為起正面作用，但對于真正有居住需求的置業(yè)者來說，該買的還是會買，置業(yè)者很可能更愿意把目光轉(zhuǎn)向存量房市場。

而據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易中心與清華大學(xué)、滿堂紅地產(chǎn)合作調(diào)研的報告推算，目前廣州市房屋市場二級流轉(zhuǎn)愈趨暢旺，并步向成熟。在未來的二年內(nèi)，廣州市二手房市場的發(fā)展步伐將會超過一手市場。預(yù)計到2006年年底，原八區(qū)的二手房屋交易面積將達(dá)到1000萬方米，其市場占有份額也會超過50%。樂觀估計，按照第一季度的增幅，二手市場可能在今年年內(nèi)就會占據(jù)50%的份額。鑒于目前深圳二手交易量占市場份額僅為42%，廣州極有可能成為繼上海后，國內(nèi)第二個樓市以二手房交易為主導(dǎo)的城市。

寧波：炒家拋房狂潮將會在近期內(nèi)涌現(xiàn)

寧波有關(guān)樓市專家預(yù)測，從5月中旬開始，寧波樓市受新政策影響可能會顯現(xiàn)出來，而炒家拋房狂潮將會在近期內(nèi)涌現(xiàn)。從寧波市市區(qū)各大房產(chǎn)中介了解到的信息顯示，有許多二手房客開始坐立不安，紛紛有所“行動”。

比如據(jù)寧波一號房網(wǎng)的統(tǒng)計，去年下半年因加息引起的寧波首次拋房潮中，該中介房源量從正常的2600-2700條上漲到3300-3400條，其負(fù)責(zé)人估計5月份增加的房源有可能更多。我愛我家營運(yùn)經(jīng)理?xiàng)钫痍唤榻B說：“雖然現(xiàn)在出現(xiàn)了較高的撤單現(xiàn)象，但5月以來二手房出售登記發(fā)布量還是比上月同期增長了 15%左右?！笨傮w來說，我愛我家、中原、協(xié)和等中介公司獲知，近期出租房的增幅都在 10%以上。

而寧波華龍房產(chǎn)銷售經(jīng)理金建鋼則表示，當(dāng)前寧波的房地產(chǎn)市場相對低迷，不少購房者都在觀望，在這種情況下征收營業(yè)稅，購房者可能不會愿意承擔(dān)額外的稅收負(fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致二手房交易量下降，賣方售房的心理價位也會同步下降。他認(rèn)為，局部地區(qū)的二手房價可能會出現(xiàn)下跌，比如地段、配套不好的地方。

“不要說二手房市場，眼下連新建待開的新樓盤也受到了一定的影響?！币徊辉竿嘎缎彰睦吓崎_發(fā)商銷售經(jīng)理透露，公司原本打算今年6月中旬開盤的鄞州區(qū)在建的兩個郊區(qū)樓盤，現(xiàn)在決定推遲開盤時間?！皳?jù)我了解，寧波現(xiàn)在出租房開始增多，這部分市場把那些原本屬于郊區(qū)相對低價樓盤的客戶群都拉了過去，手頭有積蓄但不急著購房的客戶開始考慮暫時租房。所以公司決定推遲開盤時間，觀望一段時間等環(huán)境穩(wěn)定之后再開?！?/SPAN>