浙江義烏樓面地價最高達3.5萬 土地限價令失效

舉牌超過700次、競拍持續(xù)約3個小時、樓面地價高達3.5萬元/平方米。12月24日，浙江義烏上演了一出年末“繁榮的地根”，創(chuàng)下全國縣市級地價最高紀錄。

時值年末，各地的地產(chǎn)大鱷大口吞地，土地市場重現(xiàn)繁榮征兆。面對許多城市爭相賣地之舉，國土資源部(下稱“國土部”)擔憂地根泡沫重現(xiàn)，發(fā)通知急令地方采取有力措施抑制地價過快上漲。但從目前市場各種跡象來看，土地“限價令”可能因為沒有處罰原則而存在被架空的隱憂。

小房企吞下高價地塊

當天下午，綠城(03900.HK)、商城集團旗下的商城房產(chǎn)、現(xiàn)代房產(chǎn)等集結(jié)義烏，競拍一幅名為“北門街區(qū)塊改造工程12#地塊”的寶地。

《第一財經(jīng)日報》記者通過查詢義烏市國土資源局發(fā)布的《北門街區(qū)塊改造工程12#地塊出讓公告》看到：本次出讓的地塊，出讓面積為30989.1平方米，土地用途“住宅、商業(yè)”，起始價107700萬元。競買人以舉牌方式自由報價，報價的增價幅度為100萬元的倍數(shù)，報價次數(shù)不限。

隨著競拍師一聲令下，競拍者競相舉牌，地價一路飆升。在現(xiàn)場，即便是習慣斬獲歷年“地王”的綠城主席宋衛(wèi)平也感覺到地價太高。當叫價超過26億元時，綠城等實力公司開始陸續(xù)退出價格殺戮。

最終僅剩浙江現(xiàn)代房產(chǎn)和浙江三聯(lián)控股有限公司(下稱“浙江三聯(lián)”)，兩家的短兵相接一直持續(xù)到下午5點。最終，浙江三聯(lián)以36.81億元的天價拿下該地塊，創(chuàng)下全國縣市級地價最高紀錄。現(xiàn)場驚呼聲一片。

據(jù)公開資料，浙江三聯(lián)創(chuàng)建于1997年，是一家擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)、注冊資金1.46億元的公司。相比綠城、杭州濱江房產(chǎn)集團(002244.SZ)等浙江其他地產(chǎn)巨頭，浙江三聯(lián)的資金實力有待于進一步證明。高昂的土地出讓金能否如期、足額支付，令人關(guān)注。

根據(jù)當?shù)貒敛块T的規(guī)定，競得人必須在土地出讓成交之日后40日內(nèi)繳納出讓價款50%(含定金)的首付款。

開發(fā)商圈地步伐加快

義烏在圣誕平安夜上演“繁榮的地根”，在全國并非孤例。

在“史上最嚴厲”調(diào)控的背景下，各地地價依然居高不下。中原地產(chǎn)提供給本報的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，12月中旬的一周，北京、廣州等7個城市均有宅地成交，面積達到174公頃，較“二次調(diào)控”前平均水平上漲11%。宅地平均溢價率為65%，其中廣州、成都2個城市溢價率均超140%，拉高了整體溢價水平。

據(jù)中原地產(chǎn)2010年重點監(jiān)測的12個城市數(shù)據(jù)，截至12月中旬，各地累計供應(yīng)居住用地9422公頃，超過2009年全年9017公頃的水平。12月，萬科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場表現(xiàn)尤為活躍，多個土地拍賣現(xiàn)場都活躍著他們的身影。其中，保利以總價35億元人民幣成功競得廣州白云新城2宗居住用地，兩次刷新當?shù)?ldquo;地王”紀錄；中海以11.7億元競得同區(qū)域1宗居住用地，樓板價達到每平方米近20000元高位。

“年末，各大開發(fā)商拿地步伐并沒有放慢，他們拿地就沒手軟過。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴本報記者，受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，大型開發(fā)商曾在2010年第二、三季度陷入一段購地低潮期。但進入第四季度以來，隨著各地土地市場持續(xù)放量，加上開發(fā)商自身銷售情況良好，標桿房企更是紛紛加快圈地步伐。

執(zhí)行力可能打折扣

面對土地市場的歲末瘋狂，12月19日夜，國土部下發(fā)通知，急令地方采取有力措施抑制地價過快上漲。通知稱，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂(中標通知書發(fā)出)后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。

對此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍、中房信CRI評論員高崗在接受本報記者采訪時不約而同地表達了自己的憂慮。

“國土部發(fā)文抑制地價過快上漲，難改土地市場活躍。”高崗表示，從利益博弈的角度來看，該政策并未改變地方土地部門追求土地收益最大化的格局。

高崗認為，對于頻出的“地王”現(xiàn)象，地方政府沒有通過增加供給進行疏導(dǎo)。年初為抑制過快上漲的地價、房價，各地紛紛推出“天量”供地計劃，但在中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個重點城市中，至今只有上海、廣州、天津、武漢和長春等5個城市完成2010年度居住用地供應(yīng)計劃，而北京、杭州和重慶3個城市，實際供應(yīng)尚不及全年各自計劃的一半。

高崗認為，不少城市是為了實現(xiàn)土地的高溢價，出讓部門主動控制土地的供應(yīng)量。

宋會雍則告訴本報記者，這個通知將誘使地方政府弄更多的花樣，而且不復(fù)雜。比如，在實際操作當中，地方土地部門只要通過提高底價或者不設(shè)立底價即可以規(guī)避溢價率超過50%的紅線；或通過減小單幅出讓面積可以規(guī)避總價地王；而對于單價地王，只要近期先出讓位置較差的地塊即可解決。

高崗也擔心，國土部的通知只要求地方上報，并沒有對出讓方或受讓方規(guī)定相應(yīng)的責任，罰則更無從談起。他認為，沒有罰則的條文可能被架空